Un bail rural ordinaire est prévu pour minimum 9 ans, bien que sa durée puisse être bien plus longue. A partir d'une certaine durée, on parle de bail rural à long terme, qui peut couvrir une période allant de 18 ans à l’ensemble de la carrière de l’agriculteur locataire. Il existe différents types de baux à long terme qui bénéficient de dispositions particulières dérogeant aux règles généralement applicables aux baux ruraux (statut du fermage). 

Attention ! Un bail qui a connu plusieurs renouvellements n’est pas forcément un bail à long terme. En effet, le bail renouvelé est un nouveau bail. Il est ici question de la durée du bail initial.

‍

LES DIFFÉRENTS TYPES DE BAUX RURAUX À LONG TERME

Le Code rural prévoit différents types de baux ruraux à long terme qui permettent de répondre à certains besoins du bailleur et du locataire. 

Le bail à long terme de 18 ans 

L’article L416-1 du Code rural prévoit la possibilité de conclure un bail à long terme pour une durée d’au moins 18 années. Il bénéficie ainsi de règles particulières :

• Un renouvellement par période de 9 ans

Une fois la durée initiale du bail terminée (au moins 18 ans), le bail à long terme se renouvelle automatiquement par période de 9 ans au même titre qu’un bail rural ordinaire. Attention ! Une fois renouvelé, le bail est un nouveau contrat de neuf ans qui reste tout de même soumis aux conditions du bail initial et donc aux dispositions particulières des baux à long terme de 18 ans.

• Une clause pour interdire la cession du bail à un membre de la famille 

Chose impossible pour un bail rural ordinaire, une clause peut être introduite afin d’interdire la cession du bail rural dans le cadre familial (L. 416-2 du Code rural). 

De la même manière, en cas de mort du locataire, il peut être prévu que les membres de la famille ne puissent bénéficier d’un droit au renouvellement du bail. 

Le bail à long terme de 25 ans

S’il est prévu une durée de 25 ans ou plus, les parties peuvent décider d’ajouter une clause de tacite reconduction au bail (L. 416-3 du Code rural). Il s’agit du bail à long préavis : 

• Une reconduction tacite et annuelle du bail

La clause permet au bail rural de 25 ans ou plus arrivé à son terme d’être automatiquement reconduit par période d’1 an. il n’y a pas de limite de renouvellement.

• La libre possibilité de rompre le bail reconduit.

Le bailleur comme le locataire peuvent librement décider de rompre unilatéralement le bail reconduit. Seulement, cette rupture prend effet durant la 4e année qui suit l’information de la décision de rompre le bail.

Attention ! En l’absence de clause de tacite reconduction, le bail prend automatiquement fin une fois arrivé à son terme.

De manière générale, le bail de 25 ans ou plus ne reprend pas les dispositions particulières du bail de 18 ans.

Le bail de carrière

Il peut également être décidé de fixer un bail dont la durée couvrira l’ensemble de la carrière du locataire agriculteur. Les caractéristiques de ce bail sont :

• Une durée minimale de 25 ans.
• L’absence de droit au renouvellement.
• Une possible majoration du loyer (fermage). 

Le montant fixé du loyer peut en effet être majoré de 1% par année prévue dans la durée du bail. Par exemple, un bail de carrière avec une durée de 32 ans donne la possibilité d’une majoration de 32% du loyer par rapport aux règles de fixation du prix d’un bail rural ordinaire. 

Attention ! Le bail de carrière ne peut porter que sur un bien qui constitue une unité économique ou dont la superficie dépasse le seuil de surface du SDREA.

Le bail cessible hors du cadre familial

Le bail rural cessible est un type de bail à long terme particulier de 18 ans qui offre la possibilité au locataire de céder son bail à l’intérieur ou en dehors du cadre familial. Il dispose de nombreuses règles particulières qui méritent un article à part entière. nous pouvons tout de même en offrir une liste non exhaustive : 

• Possibilité pour le locataire de céder son bail dans ou hors du cadre familial, avec contrepartie.
• Possibilité de majorer le loyer de 50%.
• Possibilité pour le bailleur de s’opposer au droit au renouvellement de l’agriculteur locataire.

Attention ! Hormis les règles particulières qui les régissent, ces différents types de baux à long terme restent soumis aux règles généralement applicables aux baux ruraux (statut du fermage).

LES AVANTAGES D’UN BAIL À LONG TERME

Les baux ruraux à long terme bénéficient de dispositions spéciales par rapport aux règles généralement applicables aux baux ruraux. Ces dispositions présentent un certain nombre d’avantages pour l’agriculteur locataire comme pour le bailleur. 

Avantages du bail à long terme pour le locataire

Pour l’agriculteur locataire du bien loué en bail rural à long terme, le principal avantage est de pouvoir bénéficier d'une plus grande stabilité. En effet, la durée du bail s’étalant sur des périodes pouvant aller de 18 ans à l’ensemble de sa carrière, l’agriculteur est assuré d’une certaine sécurité dans l’exploitation du bien.

Avantages d’un bail à long terme pour le bailleur

Tout en sécurisant l’agriculteur locataire, le bailleur peut également bénéficier de certains avantages grâce au bail rural à long terme: 

• Exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit (donations et successions)

L’acquéreur, en don ou en héritage, d’un bien loué en bail rural à long terme peut bénéficier d’une exonération partielle des droits de mutation dans les conditions suivantes : 

• De 0 à 300 000 euros, 75% de la valeur du bien loué n’est plus imposable.
• Au-dessus de 300 000 euros, 50% de la valeur n’est plus imposable.

L’acquéreur devra cependant rester propriétaire du bien durant les 5 années qui suivent son acquisition.

• Exonération partielle ou total de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Le propriétaire louant un bien rural sous bail rural à long terme peut bénéficier d’une exonération totale de l’IFI sur le montant de sa valeur si : 

• Le loca taire du bail est un membre de la famille du propriétaire bailleur (ascendant, descendant, frères et sœurs, leurs partenaires, conjoints ou concubins), son partenaire/conjoint/concubin ou un membre de la famille de ce dernier.
• Le bien est utilisé dans le cadre de l’activité principale du locataire (agriculture).

Si ces conditions ne sont pas réunis, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération partielle : 

• De 0 à 101 897 euros, 75% de la valeur du bien loué est exonéré de l’IFI.
• Au-dessus de 101 897 euros, 50% de la valeur est exonéré de l’IFI.

• Un potentiel fermage (loyer) plus élevé 

C’est uniquement dans le cas d’un bail de carrière ou du bail cessible que le bailleur peut appliquer une majoration sur le prix de location.

En conclusion, les baux à long terme permettent donc au bailleur propriétaire du bien de bénéficier d’avantages fiscaux et économiques importants.

LE FORMALISME POUR LA CONCLUSION D’UN BAIL RURAL A LONG TERME

Qu’il s’agisse d’un bail rural d’au moins 18 ans, 25 ans ou encore d’un bail de carrière, la conclusion des baux ruraux à long terme nécessite de respecter un certain formalisme :

• Un acte authentique notarié

Tout bail rural à long terme doit obligatoirement prendre la forme d’un acte notarié, c'est-à-dire qu’il devra être établi auprès d’un notaire.

• Un état des lieux obligatoires

L’article L. 416-6 du Code rural rend obligatoire d’établir contradictoirement et à frais commun un état des lieux du bien loué lors de la conclusion d’un bail rural à long terme. Cet état des lieux n’est pas obligatoire lorsqu’il s’agit d’un bail rural ordinaire (9 ans) !

• Une publication au fichier immobilier

Le bail rural à long terme doit faire l’objet d’une publicité au fichier immobilier. Devant être également un acte notarié, c’est votre notaire qui pourra être chargé de cette tâche.

Ce formalisme exigeant assure toutefois un très haut degré de sécurité juridique pour l’opération de mise à bail ! 

POUR RÉSUMER

• Un bail rural à long terme peut porter sur une période allant de 18 ans à l’ensemble de la carrière de l’agriculteur locataire.
• Différents types de baux à long terme existent : le bail de 18 ans, le bail de 25 ans, le bail de carrière et le bail cessible.
• Les baux à long terme peuvent bénéficier de règles particulières. 
• Pour le preneur, les baux à long terme permettent de garantir une stabilité et de la sécurité. 
• Le propriétaire pourra bénéficier d’avantages fiscaux et économiques. 
• Les baux à long terme doivent prendre la forme d’un acte notarié,publié au fichier immobilier après avoir réalisé un état des lieux des biens loués.

‍