Un bail rural est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue des terrains ou des bâtiments agricoles à un locataire (le preneur) afin que celui-ci y exerce une activité agricole, moyennant une contrepartie (fermage/loyer).
Le bail rural permettra à l’agriculteur de sécuriser son exploitation dans le temps et au propriétaire de bénéficier d’avantages économiques et fiscaux.
Le bail rural : les règles particulières applicables (durée, loyers, droits et obligations)
Le bail rural est le contrat de location par lequel un preneur loue des biens agricoles (terres, bâtiments agricoles ou d'habitation) à un bailleur (propriétaire, usufruitier ou indivisaire) afin d’y exercer une activité agricole en échange d’un fermage. Ce bail rural sera soumis à un ensemble de règles que l’on appelle le statut du fermage. Ces règles concernent notamment :
La durée et le renouvellement du bail rural
La durée du bail fixée par le bailleur et le preneur doit être d’au moins 9 années.
Le preneur du bail rural bénéficie d’un droit au renouvellement du bail, cela signifie qu’une fois arrivé à son terme, le bail se renouvelle automatiquement pour une nouvelle période de 9 ans, sans aucune démarche particulière. Le preneur a la possibilité de renoncer à son droit au renouvellement en cours de bail en délivrant congé au bailleur au moins 18 mois avant sa fin.
Le bailleur ne pourra s’opposer au renouvellement du bail que dans quelques cas biens précis encadrés par le code rural.
Le calcul du fermage (loyer)
Contrairement aux baux d’habitation ou commerciaux, les cocontractants ne peuvent fixer librement le montant du fermage des terres et des bâtiments d’exploitation et le loyer du bâtiment d’habitation.
En effet, dans chaque département des arrêtés préfectoraux viennent fixer des minima et maxima qui encadrent le montant du fermage. Situé entre le maxima et minima, le montant du fermage devra notamment prendre en compte les éléments suivants :
- la durée du bail,
- l’état des bâtiments,
- la qualité des sols,
- ou encore la structure parcellaire du fonds.
Chaque année le fermage des terres et des bâtiments d’exploitation sera actualisé sur la base de l’indice national des fermages. Pour les bâtiments d’habitation, c’est sur la base de l’indice de référence des loyers que le loyer pourra être actualisé.
Les droits et obligations du preneur
Au travers du bail rural et des règles du statut du fermage, le preneur bénéficie de droits et doit respecter d’un ensemble d’obligations :
Attention, une partie de ces droits sont strictement encadrés et peuvent nécessiter l’information voir l’autorisation du bailleur. De plus, le non-respect de ces obligations peut entraîner le versement de dommages et intérêts, et parfois même la résiliation du bail.
Les droits et obligations du bailleur
En plus de pouvoir résilier judiciairement le bail rural pour faute du preneur ou s’opposer à son renouvellement dans certains cas précis, le bailleur dispose de droits et est tenu par un ensemble d’obligations :
Attention, une partie de ces droits sont strictement encadrés et peuvent nécessiter des démarches particulières !
Des règles d’ordre public
Les règles du statut du fermage sont d’ordre public, cela signifie qu’elles s’appliquent automatiquement et que l’on ne peut pas les éviter grâce à une clause dans le bail !
Pour plus d’information vous pouvez dès à présent prendre connaissance de nos différents articles sur le bail rural et ses règles particulières.
Quand faire un bail rural ?
En principe, le bail rural et les règles du statut du fermage s’appliqueront obligatoirement dans toute location d’un bien agricole dans le but d’y exercer une activité agricole.
Quand s’applique le bail rural ?
Le bail rural est le contrat qu’il faudra utiliser si les conditions suivantes sont réunies :
- Mise à disposition d’un immeuble à usage agricole : terres agricoles, bâtiments agricoles et d’habitation ;
- Afin d’y exercer une activité agricole telle que défini par la loi ;
- En échange du versement d’une contrepartie (le fermage).
Le bail rural est donc le contrat de location à choisir obligatoirement s’il s’agit de louer un bien agricole à un agriculteur afin que celui-ci y exerce une activité agricole.
Qu’est-ce qu’une activité agricole du point de vue du droit ?
Le bail rural implique la location d’un bien dont l’usage est principalement agricole avec l’objectif pour le preneur de l’exploiter dans le cadre d’une activité agricole. Les activités reconnues comme agricoles sont celles définies par l’article L.311-1 du Code rural, à savoir :
- Les activités qui correspondent à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal (le maraîchage, la production de blé, l’élevage, …).
- Les activités agricoles en prolongement de l’acte de production (transformation, conditionnement et commercialisation des produits de la ferme).
- Les activités agricoles qui ont pour support l’exploitation agricole (gîte à la ferme, table d’hôtes, …).
- Les activités agricoles par réputation de la loi (production de biogaz, …).
Pour plus de précision sur la définition juridique de l’activité agricole vous pouvez dès à présent consulter notre article sur les différentes définitions juridiques, fiscales et sociales de l’activité agricole.
Les différents types de baux ruraux
A côté du bail rural “classique” de 9 années dont les règles ont été exposées, il existe différents types de baux ruraux à long terme. Chacun bénéficie de règles spécifiques qui peuvent parfois déroger à certaines règles habituelles du statut du fermage.
Le preneur et le bailleur auront la possibilité d’opter pour l’un de ces différents types de baux ruraux soumis au statut du fermage :
- Le bail rural de 9 années ou plus (bail rural “classique”) ;
- Le bail rural de 18 ans ou plus ;
- Le bail rural de 25 ans ou plus ;
- Le bail de carrière ;
- Le bail cessible hors du cadre familial.
Tableau comparatif des différents types de baux ruraux
Comment choisir son bail rural ?
Afin de choisir le bon type de bail rural, il convient de regarder les conditions particulières de chacun et de trouver la formule la plus adaptée à sa situation.
Les baux ruraux à long terme (18 ans ou plus, 25 ans, de carrière, cessible) font bénéficier au bailleur d’avantages fiscaux et économiques :
- Une exonération partielle des droits de donation et succession,
- Une exonération partielle ou total de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI),
- Un fermage (loyer) plus élevé.
De plus, la rédaction par un notaire (obligatoire pour un bail de plus de 12 ans) apporte certaines garanties (date certaine, force exécutoire, qualité du contrat etc.). En contrepartie, le preneur profite d’une durée de bail beaucoup plus longue et pouvant courir sur l’ensemble de sa carrière professionnelle.
Le bail rural de 9 ans ou plus, à condition d’une durée inférieure à 12 ans, est plus adapté aux situations peu complexes et à des budgets moins importants. En effet, la rédaction par un notaire implique des coûts et des délais supplémentaires. De même, en cas de besoin de modification du contrat initial (entrée ou sortie d’un copreneur, ajout d’une parcelle, etc.), le passage chez le notaire sera à nouveau nécessaire !
Il convient donc d’observer les objectifs et les souhaits du preneur et du bailleur afin de choisir le contrat de bail idéal et adapté à leur situation particulière.
Comment faire un bail rural?
Le bailleur et le preneur, à condition de respecter les règles du statut du fermage, disposent d’une certaine liberté dans le choix de la forme à donner au bail rural. Effectivement, celui-ci pourra être écrit ou verbal, sous seing privé ou notarié, en recourant à un professionnel du droit ou pas.
Qui peut faire un bail rural ?
Pour ce qui est du preneur, n’importe quel citoyen français peut prétendre conclure un bail rural à l’exception des mineurs non émancipés et des majeurs sous tutelle (sauf intervention du représentant légal). Attention, il faudra s’assurer que le preneur soit bien en règle avec le contrôle des structures, au risque de voir le bail rural invalidé.
Le Bailleur peut être :
- L’unique propriétaire bien,
- L'usufruitier avec l’accord du nu-propriétaire ou du juge civil,
- Un indivisaire mandaté ou ayant l’accord de l’ensemble des indivisaires.
Le preneur comme le bailleur peuvent être une personne morale (société, association, etc.), à condition que le bail soit signé par l’un de ses représentants légaux.
Faut-il faire un état des lieux ?
L’absence d’état des lieux ne remet pas en cause la validité du bail rural. Toutefois, il est très fortement recommandé de réaliser un état des lieux des terres et des différents bâtiments mis à bail afin de protéger le bailleur et le preneur.
Le bail doit-il être écrit ?
En principe, le bail rural doit être écrit, bien qu’il puisse aussi être verbal. Dans le cas d’un bail verbal, ce sont les clauses du contrat-type départemental qui s’appliqueront.
Afin de sécuriser les cocontractants et de réaliser un bail rural adapté à la situation, il est vivement recommandé de conclure un bail rural écrit.
Faut-il un professionnel du droit ?
Centre de gestion, avocat ou notaire, différents professionnels du droit ont la possibilité de rédiger un bail rural. La rédaction chez un professionnel du droit permet de bénéficier d’un contrat qualitatif et adapté aux situations complexes. Cependant, le recours à ces professionnels implique une contrepartie et des délais plus ou moins importants.
Il est également possible de rédiger soi-même un bail rural de 9 ans à partir d’un modèle-type.
Ou trouver un modèle ?
Des modèles de bail rural sont proposés par différents sites internet. Cependant, il est difficile d’avoir des garanties sur la qualité du contrat et la légalité des clauses incluses.
La plateforme GASTON vous offre la possibilité de rédiger vous-même votre bail rural en toute simplicité grâce à son générateur de contrat. Avec un modèle de bail rural rédigé par des avocats spécialisés en droit rural, le générateur vous permet d’éditer votre propre bail rural à partir d’un questionnaire simple et intuitif et d’obtenir un contrat en règles et adapté à votre situation.
Pour plus de précision sur les règles pour faire un bail rural, vous pouvez consulter notre article sur la conclusion d’un bail rural.
Comment mettre fin au bail rural ?
Le statut du fermage prévoit la possibilité pour le bailleur comme pour le preneur de mettre fin au bail rural dans certains cas précis.
Le Bailleur
Le bailleur peut résilier le bail rural pour faute du preneur en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR). Le non-respect des clauses environnementales, les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou encore le non-paiement répété et persistant des fermages sont autant de motifs qui peuvent amener un tribunal à résilier un bail rural.
Le bailleur peut également exercer son droit de reprise afin d’exploiter lui-même ou de faire exploiter le bien par un parent (descendant, conjoint, partenaire pacsé). Il peut aussi l’exercer sur une partie du bien afin d’y construire une maison ou une des dépendances foncières.
En cas de parcelles situées en zone urbaine et dont la destination agricole peut être changée, le bailleur a la possibilité de résilier le bail. Cette résiliation ne peut porter que sur les parcelles concernées.
Enfin, le bailleur pourra s’opposer au renouvellement du bail pour les mêmes raisons mais également dans le cas où le preneur aurait atteint l’âge de la retraite.
Le Preneur
Le preneur peut demander la résiliation du bail sans passer par la voie judiciaire pour les motifs suivants :
- Une incapacité au travail grave et de plus de 2 ans du preneur,
- le décès ou une incapacité d’un membre de sa famille (grave et de plus de 2 ans) qui est indispensable au travail de la ferme,
- L’acquisition d’une ferme qu’il souhaite exploiter lui-même,
- Le refus d’autorisation d’exploiter par la préfecture (DDT ou DDTM).
Il dispose également de la possibilité de s’opposer au renouvellement du bail une fois celui-ci arrivé à son terme.
La résiliation amiable du bail rural
Enfin, il est possible que l’ensemble des cocontractants du bail rural soient d’accord pour y mettre fin. Dans ce cas, un acte de résiliation amiable du bail rural devra être signé par le bailleur et le preneur.
Attention, la résiliation d’un bail rural est une opération complexe et peut requérir l’accompagnement d’un professionnel du droit.
Quels sont les avantages du bail rural ?
Pour le preneur, souvent un agriculteur, le bail rural soumis au statut du fermage lui permet de sécuriser son exploitation dans le temps à condition d’assurer une bonne exploitation du fonds, de payer ses fermages et de respecter les clauses du bail.
Pour le bailleur, le bail rural permet de s'assurer que son bien est exploité et entretenu tout en bénéficiant d’avantages économiques (fermages) et fiscaux (cf. baux à long terme).
Pour plus de précision sur les règles du bail rural et notamment les droits et obligations des cocontractants, vous pouvez consulter notre rubrique d’articles sur le bail rural.
Peut-on choisir un autre contrat de location que le bail rural ?
Louer un bien immobilier agricole en attendant d’installer son enfant, louer un fonds d’une petite surface, ou encore louer son bien à la SAFER font partie des situations qui permettent de recourir à d’autres contrats de location que la bail rural :
- Bail d’un an renouvelable en attendant l’installation d’un descendant du bailleur
En attendant l'installation de l’un de ses descendants qui ne dispose pas encore de la capacité nécessaire pour exploiter, un propriétaire peut décider de recourir à une location annuelle renouvelable.
- Bail sur une “petite parcelle”
Si le bail porte sur une surface inférieure au seuil de petite parcelle établi par arrêté préfectoral, alors il est partiellement dérogatoire au statut (prix et durée librement fixés, pas de droit au renouvellement ni de droit de préemption du preneur).
Pour résumer
- Le bail rural est le contrat qui permet au propriétaire d’un bien agricole de le mettre à disposition d’un agriculteur afin que celui-ci l’exploite. En échange, une contrepartie (pécuniaire ou autre) sera versée au propriétaire.
- Le bail rural est soumis aux règles particulières du statut du fermage.
- En plus du bail rural “classique” de 9 ans, différents types de baux ruraux à long terme bénéficient de règles particulières et d’avantages fiscaux pour le bailleur.
- Le bail rural peut être écrit ou verbal, bien qu’il soit recommandé de lui donner une forme écrite.
- Il est recommandé de rédiger son bail rural avec un professionnel du droit ou avec l’aide de la plateforme GASTON et de son générateur de contrat.
Questions-réponses
Existe-t-il un contrat particulier de location de terrains agricoles ? Un bail agricole ?
Oui. Il s’agit du bail rural, qu’un bailleur (propriétaire) va utiliser pour louer un bien agricole à un exploitant agricole locataire (preneur). Le bien agricole peut être un ensemble de terrains agricoles et/ou de bâtiments agricoles et d’habitation.
Le bail rural doit-il être écrit ? Peut-on faire un bail verbal agricole ?
Bien qu’il soit préférable que le bail rural prenne une forme écrite, il peut également être verbal lorsque sa durée est de 9 ans (ou inférieure à 12 ans).
Une autorisation d'exploiter est-elle nécessaire afin de signer un bail rural ?
Afin de conclure un bail rural, l’exploitant-preneur doit être en conformité avec le contrôle des structures. Il convient de se renseigner auprès des services de la DDT ou DDTM afin de savoir quel régime s’applique pour votre situation (autorisation d’exploiter, déclaration préalable, …).
Comment fixer le prix de location d’un terrain agricole ?
Fixer le prix de location d’un terrain agricole dans le cadre d’un bail rural, requiert de connaître et suivre les règles applicables dans votre département. Chaque département bénéficie d’un ou de plusieurs arrêtés préfectoraux départementaux qui fixent les règles de calcul du prix du fermage. Vous trouverez tous les détails nécessaires dans l’article suivant : “Calculer le fermage d’un bail rural ?”.
Qu’est-ce qu’un bail rural environnemental ?
Le bail rural environnemental est un bail rural classique mais comportant en plus des clauses environnementales. Pour plus d’informations, consulter l’article suivant : Le bail rural environnemental.
SOURCES
L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime
L. 416-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime
L. 418-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime
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