Les SAFER, c'est quoi ?
Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sont des sociétés privées, auxquelles on a confié plusieurs missions de service public.
Il existe aujourd’hui une SAFER par région, en plus des SAFER rattachées à chacun des départements d’Outre-Mer français. Au total, cela fait donc 16 SAFER réparties sur l’ensemble du territoire français.
Ces SAFER sont investies par l’Etat d’une mission d’aménagement du territoire. Les objectifs que les SAFER poursuivent sont fixés par la loi, l’orientation de leur travail est théoriquement encadrée.
Aujourd’hui, elles remplissent donc plusieurs fonctions au travers de leurs interventions et de leurs prérogatives. Ces objectifs sont les suivants :
- Favoriser l’installation sur le territoire agricole de jeunes agriculteurs ou de nouveaux installant ;
- Améliorer les structures foncières agricoles ;
- Promouvoir les systèmes de production agroécologique ;
- Aider à l’aménagement du foncier rural en favorisant la mise en valeur des espaces naturels et agricoles.
Les SAFER exercent leurs missions sous la tutelle de l’Etat.
Les SAFER, ça fonctionne comment ?
Afin d’exercer les missions pour lesquelles elles sont mandatées, les SAFER sont dotées de modes d’intervention diversifiés.
Le droit d'information de la SAFER
Les SAFER disposent tout d’abord d’un droit d’information sur l’ensemble des ventes ou transmissions d'exploitations agricoles. Toute opération menant au transfert de propriété direct ou indirect de foncier rural ou agricole doit être notifiée à la SAFER locale.
Lorsque l’on vend ou que l’on transmet du foncier rural ou agricole (ou des parts sociales de sociétés agricoles exploitant du foncier agricole) il est très important de ne pas oublier le droit d’information des SAFER.
ATTENTION le droit d’information des SAFER s’étend même aux cessions à titre gratuit, toute transmission ou donation de foncier agricole doit être également notifiée aux SAFER.
Les moyens d'action de la SAFER
Pour ce qui est des moyens d’actions concrètes, les SAFER peuvent acquérir simplement un bien rural ou agricole lors d’une vente amiable avec le propriétaire de ce bien. Elles peuvent également intervenir dans des opérations de locations de biens ruraux.
Les modes d’intervention à l’amiable des SAFER sont les suivants :
- L’acquisition amiable de foncier rural avec rétrocession amiable,
Un propriétaire souhaitant vendre un bien entrant dans le giron de la SAFER locale pourra aller trouver cette dernière et lui proposer la vente. Elle se chargera alors de trouver un acquéreur pour ce bien, et fera donc l’intermédiaire entre le vendeur et le futur acquéreur.
La SAFER locale pourra donc acheter le bien puis le revendre à l’acheteur, c’est ce que l’on appelle une acquisition avec rétrocession amiable.
- L’attribution par substitution de promesse de vente (pour du foncier ou des parts sociales de sociétés agricoles),
La SAFER peut faire simplement l’intermédiaire en mettant en relation le vendeur et l’acquéreur, sans acheter elle-même les terres ou les parts sociales de société agricole vendues. On appelle alors cette opération une attribution par substitution de promesse de vente.
- Le stockage exceptionnel de foncier pour rétrocession future,
Les SAFER n’ont normalement pas pour but d’acheter des terres ou des exploitations pour se les accaparer, et sauf exceptions encadrées par la loi, elles ne peuvent donc pas stocker de foncier. Ainsi, lorsque les SAFER interviennent, c’est pour rétrocéder par la suite les terres à des exploitants agricoles, ou des porteurs de projets ruraux.
- L’intermédiation locative,
La SAFER va aider un propriétaire à trouver un nouveau locataire pour exploiter son foncier rural. Dans cette opération, la SAFER sert un peu d’agent immobilier, elle fait l’intermédiation locative entre un propriétaire de foncier agricole et un exploitant.
- Les conventions de mise à disposition SAFER avec bail SAFER.
Enfin, les SAFER peuvent intervenir sur d’autres opérations temporaires de location de terres agricoles. Par exemple, elles peuvent mettre en place le dispositif des CMD SAFER avec bail SAFER.
Le droit de préemption de la SAFER
Pour remplir leurs missions, les SAFER disposent d’autres outils. Le droit de préemption de la SAFER est un de ces outils des SAFER, souvent le plus connu.
Ce droit de préemption leur permet de se porter acquéreur d'un bien foncier rural ou à vocation agricole, lorsque celui-ci est mis en vente.
En cas de vente d'un bien foncier rural ou à vocation agricole, le droit de préemption donnera à la SAFER compétente le droit de se porter comme acquéreur prioritaire du bien vendu. La SAFER écartera alors toutes les autres personnes intéressées, elle sera prioritaire sur les autres acquéreurs potentiels.
Le droit de préemption des SAFER s'applique lorsque certaines conditions sont remplies. Voici les principales conditions de mise en œuvre de ce droit :
- Le bien foncier doit être rural ou à vocation agricole : le droit de préemption des SAFER ne s'applique qu'aux biens fonciers ruraux ou à vocation rurale.
- Le bien foncier doit être mis en vente : le droit de préemption des SAFER ne s'exerce que lorsque le bien foncier est mis en vente.
- Le bien foncier doit être situé dans une zone où les SAFER sont compétentes : les SAFER sont compétentes sur l'ensemble du territoire national, à l'exception de certaines zones déterminées par décret.
Il est important de noter que le droit de préemption des SAFER ne s'applique pas à tous les biens fonciers, mais uniquement aux biens fonciers ruraux ou à vocation agricole.
De plus, ce droit n'est pas absolu et peut être limité ou exclu par certaines dispositions légales ou réglementaires. En effet, certains droits de préemptions priment sur celui de la SAFER : le preneur à bail en place sur les terres depuis plus de 3 ans, ou la commune où sont situées les terres, sont notamment des personnes bénéficiant d’un droit de préemption supérieur à celui de la SAFER. Ils seront prioritaires à la vente par rapport à la SAFER.
La loi SEMPASTOUS : nouveaux pouvoirs de la SAFER
La loi du 23 décembre 2021, dite « LOI SEMPASTOUS », est une loi applicable depuis le 1er novembre 2022.
Cette loi permet d’étendre les pouvoirs de la SAFER, en lui permettant d’instruire les dossiers de cessions de parts sociales de sociétés exploitant du foncier agricole.
En effet, cette loi a pour objectif d’instaurer un contrôle administratif sur les cessions (ventes) de parts de sociétés agricoles. Depuis l’entrée en vigueur de la loi SEMPASTOUS, si un associé d’une société d’exploitation agricole souhaite vendre ses parts sociales, il devra prévenir la SAFER, et il devra impérativement obtenir une autorisation de vendre ses parts sociales avant de pouvoir procéder effectivement à la vente.
Concrètement, comment cela se déroule-t-il ?
- Un associé d’une société qui met en valeur du foncier agricole veut vendre ses parts sociales,
- Il prévient la SAFER de son intention de vendre les parts,
- Il prévient la SAFER de qui est l’acheteur de ses parts sociales,
- La SAFER instruit un dossier, et rend un avis,
- Si l’avis est positif, alors il y a autorisation administrative de vendre les parts, et l’opération peut se dérouler sans accroc,
- Si l’avis est négatif, alors l’opération de vente de parts ne peut pas se faire, et des recours sont possibles pour demander un nouvel examen du dossier.
Le contrôle exercé dans le cadre de ce dispositif ne se déclenche que lorsque certaines conditions sont réunies.
Par ce dispositif, la SAFER hérite donc d’une nouvelle prérogative, qui touche cette fois-ci aux cessions de parts sociales de sociétés agricoles. Ce dispositif étant encore jeune, les conséquences de sa mise en œuvre et de ces nouveaux pouvoirs de la SAFER sont encore relativement méconnues.
Pour résumer
- Les SAFER sont des sociétés privées auxquelles on a confié une mission de service public.
- Elles ont pour mission de favoriser l’installation sur le territoire agricole de jeunes agriculteurs ou de nouveaux installant, d’améliorer les structures foncières agricoles, de promouvoir les systèmes de production agroécologique, et d’aider à l’aménagement du foncier rural en favorisant la mise en valeur des espaces naturels et agricoles.
- Elles disposent de plusieurs moyens pour mettre en œuvre des différentes missions, dont plusieurs dispositifs d’intervention à l’amiable tels que les acquisitions pour rétrocession, ou les attributions par substitution.
- Elles disposent d’un droit de préemption sur les ventes de foncier agricole ou rural.
- Ce droit de préemption des SAFER est encadré par la loi, et parfois limité.
- Depuis l’entrée en vigueur du dispositif SEMPASTOUS, elles ont la possibilité d’intervenir dans le contrôle des cessions de parts sociales de sociétés agricoles.
Questions-réponses
Comment contourner la SAFER ?
Bien qu’elles soient souvent critiquées ou mal-aimées au sein du milieu agricole, les SAFER ne sont pas les ennemis des agriculteurs. Elles ont été créées pour réguler le marché du foncier agricole en France, et tentent d’exercer leurs missions avec les outils qu’elles ont.
Les SAFER exercent leurs missions sous le contrôle de l’Etat. Les décisions des SAFER sont prises en comité technique (CT), c’est ce comité composé de représentants de la profession agricole (banques, conseillers, propriétaires fonciers, représentants de la Chambre d'agriculture, représentants des syndicats, etc..) qui prend les décisions.
Les prérogatives des SAFER étant encadrées par la loi, elles agissent normalement dans le cadre légal qui a été fixé. Il est dur et déconseillé d’échapper aux prérogatives des SAFER lorsque celles-ci sont compétentes.
Comment fonctionne le droit de préemption de la SAFER ?
Pour savoir comment fonctionne le droit de préemption de la SAFER, nous vous invitons à consulter l’article dédié à ce sujet.
Vous y trouverez notamment un tableau droit de préemption safer résumant ce dispositif et exposant les délai de préemption safer.
Dans quel cas la safer ne peut pas préempter ?
Pour savoir comment fonctionne le droit de préemption de la SAFER, nous vous invitons à consulter l’article dédié à ce sujet.
Vous y trouverez notamment un tableau droit de préemption safer résumant ce dispositif et exposant les délai de préemption safer.
La safer peut-elle imposer un prix de vente ?
La SAFER peut réviser le prix d’une vente à la baisse. Cependant, elle ne peut rien imposer au vendeur.
Si un vendeur veut vendre du foncier à un certain prix, et que la SAFER estime que ce prix est trop élevé, elle pourra préempter et demander la baisse du prix.
Mais le propriétaire ne sera pas obligé d’accepter cette offre plus basse de la SAFER. Il y aura alors une situation de blocage : le propriétaire ne peut pas vendre ses terres au prix qu’il veut (puisque s’il met les terres en vente à ce prix là, la SAFER préempte en révision à la baisse du prix). Mais la SAFER ne peut pas les acheter non plus, parce que le propriétaire peut retirer les terres de la vente si le prix ne lui convient pas, et n’a pas d’obligation de vendre au prix de vente de la SAFER.
Souvent, si aucun accord de prix n’est trouvé à l’amiable entre la SAFER et le propriétaire, ce genre de cas se finit en justice.
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