Les conventions de mise a disposition SAFER

La SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) est connue comme intervenante potentielle dans les ventes de biens agricoles. Mais on sait moins qu’elle peut également participer à des opérations de location. En effet, la SAFER peut prêter son concours à des propriétaires ruraux afin de louer leurs terres. Comment cela fonctionne-t-il ?

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QU’EST CE QU’UNE CONVENTION DE MISE À DISPOSITION AVEC BAIL SAFER ?

Les conventions de mise à disposition “SAFER”, combinées aux baux SAFER, permettent d’assurer l’exploitation de terres de manière temporaire. Ces conventions de mise à disposition "SAFER" (CMD SAFER) sont souvent utilisées :

Dans l'attente d'une vente des terres,
Dans l'attente d'une mise en location pérenne des terres,
Dans l'attente d'un changement de destination du fonds.

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La CMD et le bail SAFER, qu’est-ce que c’est ?

Ce dispositif des CMD SAFER permet à tous les propriétaires de terres ou bâtiments agricoles libres de location (c’est à dire sans présence d’un bail écrit ou oral, d’un commodat ou tout type d’autres contrats de location), de les mettre à disposition de la SAFER pour que celle-ci trouve un exploitant agricole à mettre dessus.

Cet engagement prend forme par l’établissement de deux contrats distinct :

Un contrat de mise à disposition temporaire par le propriétaire de son bien agricole à la SAFER, appelée convention de mise à disposition (CMD).

Un contrat de bail appelé « bail SAFER », consenti par la SAFER à un exploitant agricole.

Dans les faits :

Le propriétaire confie par contrat la gestion de ses terres ou bâtiments inoccupés à la SAFER ;
La SAFER recherche ensuite un exploitant qui mettra en valeur les biens mis à sa disposition ;
Ensuite, la SAFER va louer les terres à cet exploitant agricole et sera donc son seul interlocuteur.

Pendant tout ce temps, le propriétaire n’a pas à se soucier des formalités et technicités de la location. Il confie à la SAFER la responsabilité de prendre en charge toutes les procédures (état des lieux, rédaction des conventions, mise en place éventuelle d’un cahier des charges).

Ainsi, l’exploitant n’a aucune relation avec le propriétaire foncier, d’un point de vue juridique.

Toutefois, il est possible dans les faits que le propriétaire et le locataire se connaissent ou se rencontrent, du fait d’une proximité géographique ou par entente amicale.

Le bail SAFER est donc une sous-location précaire et autorisée. L’exploitant est sous-locataire du bien.

Quand conclure une CMD avec bail SAFER ?

Les cas de figures où il est intéressant de mettre en place ce type de contrat sont nombreux :

Le propriétaire veut prendre sa retraite sans vendre sa propriété ;
Le propriétaire veut que ses terres soient entretenues en attendant la reprise par un descendant ;
Le propriétaire a hérité de terres agricoles et a besoin de réflexion pour prendre une décision. C’est par exemple la situation où un propriétaire hésite à vendre ou louer ses parcelles via un bail rural. La CMD lui permet de percevoir un loyer et de ne pas laisser les terres inoccupées le temps de la réflexion ;
Le propriétaire veut maintenir la propriété en bon état et avoir du temps avant de louer ses terres ;
Le propriétaire veut faire exploiter les terrains dans l’attente de la mise en œuvre d’un projet pour une collectivité ;
etc…

Les avantages de la mise en place d’une convention de mise à disposition SAFER pour le propriétaire sont :

Une garantie : la SAFER assure la gestion locative, s’engage à verser au propriétaire la redevance annuelle qui aura été fixée,
Un entretien du foncier agricole,
Une grande souplesse étant donné que la CMD n’est pas soumise aux règles qui s’appliquent pour les baux ruraux, hormis en ce qui concerne le loyer.

Le bail SAFER est également un contrat simple et avantageux pour le locataire, puisqu’il lui permet :

De bénéficier d’un contrat en bonne et due forme l’autorisant à exploiter le bien,

D’accéder à des terres, des prés, des vignes, qui auraient pu rester inexploités,
De payer un loyer équivalent à un fermage. Ce loyer est encadré et ne pourra pas être supérieur à ce que prévoit l’arrêté préfectoral qui fixe les minimas et maximas.

Pour combien de temps est conclue une CMD SAFER ?

Depuis 2014, les conditions de conclusion d'une CMD SAFER et d’un bail SAFER ont changé. A ce jour :

Une CMD SAFER est conclue pour une durée minimale de une année, et une durée maximale de six années.
Une CMD SAFER est renouvelable une seule fois, quelle que soit la surface.
La durée maximale de mise à disposition de terres par ce mécanisme des CMD SAFER est donc de douze années (deux fois six années au maximum).
Le locataire comme le propriétaire peuvent résilier la CMD SAFER chaque année. Il faut pour ça, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la SAFER, en respectant un délai de 3 mois avant la date de fin prévue dans le contrat.

La durée du bail SAFER est la même que celle de la mise à disposition. De ce fait, le contrat de sous location par la SAFER (Bail SAFER) n’est en aucun cas un bail rural. C’est un contrat dont la durée n'est que de 6 ans, renouvelable qu’une fois. De ce fait, la durée de l’exploitation du foncier ne peut excéder 12 ans, comme pour la CMD.

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Comment conclure une CMD et un bail SAFER ?

Lorsqu’un propriétaire de foncier (particulier ou collectivité), demande l’établissement d’une Convention de mise à Disposition (CMD) à la SAFER, celle-ci publie une annonce en mairie pendant deux semaines. Une publicité est également faite sur le site de la SAFER.

Pendant ce délai, un ou plusieurs candidats peuvent manifester leur intérêt pour l’exploitation du fonds, auprès de la SAFER. Ils indiquent vouloir bénéficier d’un bail SAFER. Ces candidats ne contactent pas directement le propriétaire.

L’examen des demandes se fait ensuite par le comité technique (CT) de la SAFER. Le comité technique attribue l’exploitation des terres objet de la CMD SAFER, aux candidats au bail SAFER. Le choix du comité technique SAFER vaut autorisation d’exploiter.

Si le propriétaire pour quelque raison que ce soit n’est pas d’accord avec la décision du comité technique de la SAFER, il peut retirer ses parcelles du dispositif de CMD.

A la suite de la décision du comité technique validée, la SAFER procède à la rédaction et à l’envoi des contrats. A savoir, la CMD au propriétaire, et le bail SAFER à l’exploitant.

Au retour des contrats de CMD et de bail SAFER signés, ainsi que du chèque du loyer, la SAFER procédera à la relecture puis à l’envoi à chacune des parties des contrats signés par le directeur de la SAFER. A ce stade, l’exploitation du foncier par le preneur à bail peut commencer.

LES CMD SAFER, COMMENT ÇA FONCTIONNE ?

Le rôle de la SAFER

Ce type de contrat ne peut être mis en place que si l’opération a pour but l’une des missions attribuées à la SAFER, à, savoir :

La mise en valeur agricole de terres qui seraient pour le moment inexploitées.
L’installation, le maintien d’exploitants agricoles.
L’amélioration des structures parcellaires.

La SAFER a plusieurs missions dans ce type de contrats :

La mise en relation entre un propriétaire et un locataire pour l’exploitation du foncier agricole du propriétaire. Attention, il se peut que la SAFER ne trouve pas de locataire, du fait par exemple d’une crise agricole ou viticole. La SAFER ne pourra pas être tenue responsable de cela par le propriétaire car elle n’a pas d’obligation de résultat.
La bonne gestion du foncier par le locataire. La SAFER est en mesure d'établir un état des lieux d’entrée et de sortie pour sécuriser tout amélioration et/ou détérioration du fonds loué, en présence du propriétaire et du locataire.
La mise en place d’un cahier des charges en accord entre le propriétaire et l’exploitant. Ces clauses peuvent être en lien avec l’agriculture biologique ou pour la mise en place d’un transfert du nom de châteaux pendant la location, par exemple. Dans tous les cas, la SAFER impose des pratiques culturales protectrices du milieu naturel.
Le versement de la redevance convenue, payée par l’exploitant bénéficiaire de la convention, au propriétaire; à une date déterminée en amont dans les contrats.

Les règles à savoir sur les CMD SAFER

Les conventions de mise à disposition et les baux qui en sont la conséquence font exception aux règles habituellement applicables aux baux ruraux : le contenu en est libre, les CMD SAFER et baux SAFER échappent au statut du fermage.

Seul le loyer facturé par la SAFER aux exploitants doit respecter les minimas et maximas du montant des fermages définis par arrêté préfectoral. Ce loyer est déterminé d’un commun accord entre le propriétaire, la SAFER et le preneur à bail.

Lors de son activité, le sous-locataire peut être amené à procéder à des améliorations sur les terres exploitées. Le sort de ces améliorations, et celui des indemnités éventuelles, doit être prévu dans les contrats. Il est possible d’anticiper cela pendant la rédaction du bail SAFER.

A la fin de la convention, le propriétaire retrouve son bien libre de toute occupation, et peut soit l’exploiter personnellement soit le vendre ou le louer. Toutefois, à la différence d’un bail rural, l’exploitant ne bénéficie pas d’une priorité en cas de vente des terres, ni d’un droit de préemption du fermier. Cependant, rien n’empêche le propriétaire de lui proposer la vente en priorité à l’amiable.

POUR RÉSUMER

Un intermédiaire : la SAFER
Un contrat de location faisant exception aux règles habituellement applicables aux baux ruraux, sauf pour le montant du loyer
Un contrat de location avec une durée limitée
Un contrat de location qui assure au propriétaire un loyer et un entretien du foncier
Un contrat de location avec un loyer encadré, pour le fermier

Attention ! La convention de mise à disposition ne peut être effectuée qu’auprès de la SAFER. N’hésitez pas à contacter la SAFER du lieu où se situe le foncier, pour vous faire accompagner.

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QUESTIONS-RÉPONSES

Quel est le prix pour la mise en place de ce type de contrat ?

La SAFER prend une commission sur le montant du loyer qui varie d’une SAFER à l’autre. Elle peut également être amenée à prendre des frais de dossiers pour la mise en place.

Est-ce que le propriétaire peut choisir le locataire qu’il souhaite ?

S’il n’y a pas de concurrence au moment de la publicité du foncier, le locataire choisi par le propriétaire sera celui qui va exploiter. En revanche, en cas de concurrence, c’est le comité technique de la SAFER qui choisira le candidat le plus propice selon plusieurs critères (taille de l’exploitation, jeune agriculteur, distance du siège social par rapport à la parcelle concernée,…)

Est-ce qu’il est possible de résilier à tout moment le contrat ?

En accord entre les parties, il est possible de résilier à l’amiable à tout moment. Toutefois, des indemnités pourront être demandées tel qu’un remboursement d’avances aux cultures.

Si seul le locataire ne souhaite pas renouveler, il sera possible de lancer une nouvelle publicité pour que le propriétaire trouve un nouvel exploitant.

Comment la Safer choisit l’exploitant, en cas de concurrence ?

C’est le comité technique (CT) de la SAFER, selon des règles prévues dans le schéma directeur régional des structures qui décide quel est l’exploitant le plus à même d’exploiter, en cas de concurrence. Le CT peut décider de diviser le foncier afin qu’il soit exploité par plusieurs fermiers. Dans ce type de cas, il y a donc un seul contrat de CMD et plusieurs baux SAFER, pour un foncier global similaire.

Est-ce que l’avis du terrain est pris en compte pour attribuer le foncier ?

Avant que le comité technique prenne sa décision, il se réfère souvent à l’avis de la commission locale d'aménagement foncier (CLAF), même s’il n’est pas obligé de le suivre. La commission locale d'aménagement foncier est composée d’agriculteurs syndiqués qui se réunissent en amont pour parler du dossier et apporter leurs avis selon leur connaissance du terrain. La CLAF connaît souvent les demandeurs et est donc parfois en mesure d’apporter des réponses à certaines questions restées sans réponses.

Quelles sont les indemnités qui peuvent être versées à un locataire à la fin de son bail Safer ?

Il peut s’agir par exemple pour une location de vignes, d’un arrachage et d’une replantation à qui a été faite par le locataire. Dans ce cas, l’indemnité à la fin du contrat devra être calculée sur le montant des travaux déduction faite de l’amortissement qui s’applique à la vigne. En revanche, l’entretien classique du foncier agricole ne pourra pas être pris en compte comme une amélioration.

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POUR APPROFONDIR

Article L142-6 du code rural :

Tout propriétaire peut, par convention, mettre à la disposition d'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural, en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole, pour autant que cette dernière soit effectuée par des agriculteurs, conformément au but fixé par les articles L. 141-1 à L. 141-5, des immeubles ruraux libres de location. Ces conventions sont dérogatoires aux dispositions de l'article L. 411-1. La durée maximale des conventions est de six ans, renouvelable une fois, quelle que soit la superficie des immeubles ruraux mis à disposition. Il en est de même pour la mise à disposition d'immeubles ruraux dans le cadre de conventions conclues avec l'Etat, une collectivité territoriale ou un établissement public.

A cet effet, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural consent des baux qui ne sont soumis aux règles résultant du statut du fermage que pour ce qui concerne le prix. Ces baux déterminent, au moment de leur conclusion, les améliorations que le preneur s'engage à apporter au fonds et les indemnités qu'il percevra à l'expiration du bail.

A l'expiration de ce bail, lorsque celui-ci excède une durée de six ans, le propriétaire ne peut donner à bail dans les conditions de l'article L. 411-1 le bien ayant fait l'objet de la convention ci-dessus sans l'avoir préalablement proposé dans les mêmes conditions au preneur en place.

Le régime spécial des droits de timbre et d'enregistrement applicable aux conventions conclues en application du premier alinéa du présent article est régi par l'article 1028 quater du code général des impôts ci-après reproduit :

" Art. 1028 quater : Les conventions conclues en application du premier alinéa de l'article L. 142-6 et de l'article L. 181-38 du code rural et de la pêche maritime sont exonérées des droits d'enregistrement."

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