Dans le cadre d’un bail rural, le preneur (locataire) bénéficie d’un droit au renouvellement du bail, cela signifie qu’une fois arrivé à son terme, le bail se renouvelle automatiquement pour une nouvelle période de 9 ans, sans aucune démarche particulière. Le preneur peut toutefois décider de renoncer unilatéralement à son droit et ainsi ne pas renouveler le bail. De même, dans certains cas précis définis par la loi, le bailleur pourra s’opposer au renouvellement du bail et récupérer son bien.
Le renouvellement du bail rural
Dans le cadre d’un bail rural de 9 ans, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Ce droit qui s’applique automatiquement garantit une stabilité à l’exploitation agricole du preneur. Ce dispositif repose sur des conditions spécifiques, encadrées par le Code rural et de la pêche maritime.
Principe de renouvellement automatique du bail rural
Le bail rural se renouvelle automatiquement à son terme, sauf renonciation du preneur ou opposition formelle du bailleur dans les cas prévus par la loi. Il se renouvelle pour une nouvelle période de 9 ans dans les mêmes conditions que le bail initial, à moins que les parties ne conviennent de modifications.
Conditions de validité
Pour bénéficier du renouvellement de son bail, le preneur doit remplir certaines conditions :
- Participer à l’exploitation des biens loués : Le preneur doit continuer à exploiter le fonds, c'est-à-dire participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente.
- Posséder le cheptel et le matériel nécessaire : Le preneur doit posséder, ou acquérir, le matériel et le cheptel nécessaire à l’exploitation du bien.
- Habiter à proximité : Le preneur doit occuper le bâtiment d’habitation compris dans le bail, ou, à défaut, une habitation à proximité lui permettant d’exploiter directement les biens loués.
- Être en règle avec le contrôle des structures : Le preneur doit pouvoir justifier qu’il répond aux obligations concernant le contrôle des structures (autorisation d’exploiter, simple déclaration ou aucune obligation).
Formalités liées au renouvellement
À défaut de renonciation du preneur ou d’opposition du bailleur, aucune démarche spécifique n’est requise et le bail se renouvelle automatiquement pour une nouvelle période de 9 ans.
La renonciation du preneur au renouvellement du bail
Le preneur, en tant qu’acteur central de l’exploitation agricole, bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Ce droit lui offre une sécurité indispensable pour garantir la continuité de son activité agricole. Cependant, le preneur peut aussi choisir de ne pas exercer ce droit s’il estime que les conditions ne sont plus favorables, ou si d’autres opportunités économiques ou personnelles se présentent.
Conditions pour la renonciation
Le preneur peut renoncer au renouvellement à condition de :
- Informer par écrit le bailleur de sa décision.
- Respecter un délai de préavis de 18 mois avant l’expiration du bail.
Formalisme requis et recommandations
La procédure de renonciation au renouvellement est stricte afin de garantir une transparence et une traçabilité dans les relations entre les parties.
- Forme de l’information : La renonciation doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
- Clarté de la lettre : Le document envoyé au bailleur doit clairement exprimer la volonté de ne pas renouveler le bail, en évitant toute ambiguïté.
- Détails complémentaires : Il peut être utile de préciser les motifs de renonciation, bien que cela ne soit pas une obligation légale.
- Conservation des preuves : Le preneur doit conserver une copie de la lettre et l’accusé de réception en cas de contestation.
Conséquences de la renonciation
La renonciation met fin au bail rural à son terme, c’est-à-dire au bout des 9 années, sans obligation de justification ou de démarche complémentaire. De cette manière, le preneur perd les droits attachés au bail (renouvellement, droit de préemption, etc.) et le bailleur doit trouver un nouveau preneur afin d’exploiter ses terres.
L'opposition du bailleur au renouvellement du bail
Le bailleur a la possibilité de s’opposer au renouvellement d’un bail rural, mais ces situations sont strictement encadrées par la loi afin de préserver les droits du preneur. Les motifs d’opposition peuvent être totaux ou partiels selon les circonstances.
Motifs d’opposition totale au renouvellement
Certains motifs permettent au bailleur de refuser intégralement le renouvellement du bail rural. Voici les principales raisons justifiant une telle décision :
- Manquements graves du preneur : Non-paiement des loyers, agissements mettant en danger la bonne exploitation des biens loués, non-respect des clauses environnementales et non-respect du caractère incessible du bail rural.
- Age du preneur : Le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail si la surface exploitée par le preneur dépasse celle de la parcelle de subsistance et si ce dernier a atteint l’âge de la retraite à la date d’expiration du contrat.
- Exploitation personnelle ou d’un membre de la famille : Le bailleur peut reprendre les biens loués afin de les exploiter lui-même ou les faire exploiter par l’un des membres de sa famille.
Motifs ou une opposition partielle au renouvellement
La loi prévoit également des motifs qui permettent au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail sur une partie des biens loués :
- Construction immobilière : Le bailleur peut reprendre une partie des biens loués (surface déterminée par arrêté) pour construire une maison ou une dépendance foncière. Ce droit peut aussi être exercé pour les besoins d’un membre de sa famille.
- Exploitation d’une carrière : Un bailleur exploitant une carrière peut reprendre les terres agricoles louées à la fin du bail pour les intégrer à son activité, à condition de les exploiter réellement. Ce droit de reprise est limité aux terrains indispensables à l’exploitation de la carrière.
Formalisme requis
Pour s’opposer au renouvellement du bail, le bailleur doit :
- Informer le preneur de sa décision par acte extrajudiciaire (huissier),
- Au moins 18 mois avant l’expiration du bail.
Pour être valide, le congé doit :
- Être motivé et préciser les raisons légales justifiant le refus.
- Reproduire les termes du premier alinéa de l’article L.411-54.
- S’il est justifié par l’exercice du droit de reprise du bailleur, indiquer le nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires de la reprise.
Contestation par le preneur
En cas de désaccord, le preneur peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR). Celui-ci évalue la légitimité des motifs avancés par le bailleur.
Les particularités des baux à long terme
Les baux ruraux à long terme, tels que le bail de 18 ans, le bail de 25 ans ou le bail de carrière, peuvent obéir à des règles spécifiques concernant leur renouvellement.
Le bail de 18 ans ou plus
Ce type de bail, destiné à assurer une stabilité accrue pour les exploitants, se renouvelle automatiquement de manière tacite, sauf renonciation ou opposition explicite. Les conditions de renouvellement sont similaires à celles des baux classiques. Attention, le bail de 18 ans se renouvelle par période de 9 ans.
Le bail de 25 ans
Contrairement au bail de 18 ans et au bail rural classique, le bail de 25 ans ne se renouvelle pas par période de 9 ans. Deux possibilités :
- La clause de tacite reconduction du bail permet au bail rural de 25 ans arrivé à son terme d’être automatiquement reconduit par période d’1 an.
- En l’absence de cette clause, le bail prend automatiquement fin une fois arrivé à son terme.
Le bail de carrière
Destiné à couvrir l’ensemble de la carrière des exploitants agricoles, jusqu’à l’âge de la retraite, le bail de carrière prend fin à son terme sans renouvellement possible.
La gestion des conflits liés au renouvellement du bail rural
Les conflits concernant le renouvellement d’un bail rural peuvent survenir lorsque bailleur et preneur ne parviennent pas à s’entendre sur des points spécifiques. La loi prévoit des solutions pour régler ces différends. Principaux motifs de conflits
- Non-respect des délais : Information tardive ou contestation de sa réception.
- Motifs d’opposition du bailleur : Désaccord sur la validité des justifications (manquements du preneur, reprise personnelle, etc.).
- Restitution des terres : Litige sur l’état des terres ou les obligations de remise en état suite à une dégradation.
- Indemnisation des améliorations : Désaccord sur la compensation des travaux réalisés par le preneur.
Résolution amiable des différends
Avant tout recours judiciaire, les parties peuvent :
- Négocier directement pour clarifier les désaccords.
- Recourir à une médiation menée par un tiers neutre.
- Solliciter un avocat spécialisé en droit rural pour une conciliation rapide et adaptée.
Recours judiciaires
Si les solutions amiables échouent, les parties peuvent saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux. Spécialement dédié aux litiges agricoles, ce tribunal est composé à parts égales de représentants des bailleurs et des preneurs, garantissant une expertise et une équité dans les décisions.
Faire appel à un avocat en droit rural
Que cela soit pour se faire accompagner dans le cadre d’une résolution amiable ou d’un recours judiciaire, il est vivement conseillé de recourir à un avocat spécialisé en droit agricole et droit rural.
En effet, ce dernier connaît bien le monde rural et dispose des compétences techniques (droit rural) afin de vous accompagner au mieux.
Pour consulter un avocat en droit rural qui saura vous répondre et vous accompagner dans un conflit, vous pouvez choisir de faire appel aux avocats partenaires de GASTON. Trouvez un avocat GASTON.
Pour résumer
- Le renouvellement automatique garantit la continuité des baux ruraux sous certaines conditions.
- Le preneur peut renoncer au renouvellement en respectant un certain formalisme (18 mois de délai),
- Le bailleur peut s’opposer au renouvellement pour des motifs légitimes et en respectant des règles de forme..
- Les baux à long terme (18 ans, 25 ans, carrière) présentent des spécificités concernant l’exercice du renouvellement.
Questions-réponses
Le nombre de renouvellements est-il limité ?
En principe, le nombre de renouvellements du bail rural n’est pas limité du moment que les conditions de sa validité sont remplies et qu’aucune des deux parties ne s’y oppose.
L’indemnité pour amélioration est-elle à demander au moment du renouvellement du bail ?
Article L. 411-56 du Code rural et de la pêche maritime : “Le renouvellement du bail a pour effet de reporter à l'époque de la sortie du fonds l'exercice par le preneur du droit à l'indemnité prévue à la section IX du présent chapitre.”
Comment éviter les conflits liés au renouvellement du bail rural ?
La prévention des conflits liés au renouvellement du bail peut se faire de trois manières :
- Rédiger un bail clair incluant des clauses précises sur le renouvellement et les obligations des parties. Pour les situations les plus complexes, un avocat peut s’occuper de rédiger le bail rural qui sera le plus adapté à la situation des parties.
- Être transparent quant aux volontés de chaque partie.
- Respecter les formalités légales, notamment les délais de notification (information).
- Maintenir une communication régulière entre bailleur et preneur
Pour approfondir
Articles L.411-46 à L.411-68 du CRPM pour le renouvellement du bail
Articles L.416-1 et suivants du CRPM pour les spécificités des baux à long terme (18 ans et 25 ans)
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