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Qu'est-ce que le fermage ? - Le loyer du bai rural 

Le fermage est le nom spécifique que l’on donne au loyer dans le cadre d’un bail rural. Il est fixé par le bailleur et le locataire dans le contrat de bail rural en euros ou en quantité de denrées. Toutefois, il n’est pas complètement libre et doit se situer dans les barèmes prévus par le préfet du département. 

Pour calculer ou actualiser le loyer d’un bail rural, il convient de distinguer le prix correspondant au loyer des terres et bâtiments agricoles et celui des bâtiments d’habitation. 

Comment calculer le fermage d'une bail rural ? 

Dans le cadre du bail rural, la fixation du fermage est encadrée par le code rural ainsi que par l’arrêté préfectoral applicable dans le département. 

Fixer le prix du fermage

Pour fixer le fermage du bail rural, le preneur et le bailleur devront prendre en compte les éléments suivants : 

• la durée du bail ;
• l’état et la surface des bâtiments d’habitation et/ou d’exploitation ; 
• la qualité des sols ; 
• la structure parcellaire du bien loué.

Les barèmes à respecter (minima et maxima)

Chaque préfet de département doit publier un arrêté pour prévoir les barèmes (maxima et minima) et méthodes de calcul du loyer applicables pour les baux ruraux. 

Par exemple, en meurthe-et-moselle, l’arrêté préfectoral de 2023 prévoit des barême spécifiques pour les terres nues selon leur situation géographique et leur catégorie : 

Pour des terres maraîchères, toujours en Meurthe-et-Moselle, c’est le barème suivant qui s’appliquera : 

L’arrêté préfectoral en vigueur est normalement accessible sur le site du préfet de département. A défaut, il est possible d’obtenir les barèmes applicables en contactant les services de la Direction Départementale des Territoires (DDT ou DDTM) de votre département. 

Attention des spécificités peuvent être prévues par l’arrêté préfectoral. Par exemple, pour un bail de 18 ans, l’arrêté de Meurthe-et-Moselle prévoit une majoration du fermage à hauteur de 23%.

Si le montant du fermage est encadré, il sera par la suite actualisé tous les ans en prenant en compte l’indice national des fermages.

Qu'est-ce que l'indice des fermages ?

Tous les ans, un nouvel indice national des fermages est publié par le gouvernement. En prenant en compte la variation de différents indicateurs, il permet au bailleur d’actualiser tous les ans le fermage. L’indice des fermages a été fixé à 116,46 pour l’année 2023 (+5,63% par rapport à 2022). 

Indice national des fermages - Terres et bâtiments agricoles

Le tableau suivant présente les indices des fermages depuis 2009 : 

L’indice des fermages permet d’actualiser le fermage des terres et bâtiments agricoles mais n’est pas applicable pour les bâtiments d’habitation. 

Indice de référence des loyers - Bâtiments d’habitation

En cas de présence d’une maison ou d’un appartement sur le bail rural, l’indice des fermages s’appliquera uniquement pour le loyer des terres et bâtiments agricoles. Pour les bâtiments d’habitation, l’actualisation se fera sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). 

Attention, contrairement à l’indice des fermages, l’IRL n’est pas annuel mais trimestriel. Le trimestre de l’indice utilisé dans le bail rural devra être le même pour les années suivantes. Par exemple, si l’indice en vigueur lors de la conclusion du bail est celui du trimestre 2 (T2), le loyer sera actualisé tous les ans sur la base de l’indice correspondant au dernier trimestre 2 connu. 

Comment actualiser un fermage ? 

L’indice national des fermages et l’indice des loyers en vigueur lors de la conclusion du bail, doivent être tous les deux inscrits dans le bail rural. C’est sur cette base, que le montant du fermage pourra être actualisé et recalculé tous les ans. 

Actualiser un fermage

La formule suivant permet d’actualiser le fermage entre deux années : 

Fermage Année 2 = (Fermage Année 1) x (Indice A2/Indice A1)

Par exemple, si mon fermage en 2022 était de 100 euros, le calcul de mon fermage en 2023 sera le suivant : 

Fermage 2023 =  100 x (116,46/110,26) = 105,63 euros

La même méthode pourra être appliquée pour le loyer correspondant aux habitations et à l’indice de référence des loyers. Par exemple, pour un loyer de 100 euros en 2022 avec un indice fixé au 1er trimestre, le calcul pour 2023 sera le suivant : 

Loyer 2023 =  100 x (138,61/133,93) = 103,49 euros.

Pour résumer 

• Le fermage est le nom spécifique que l’on donne au loyer dans le cadre d’un bail rural.
• Le fermage est calculé en prenant en compte la durée du bail, l’état et la surface des bâtiments, la qualité des sols ou encore la structure parcellaire du bien loué. 
• Le fermage doit être fixé dans les barèmes (maxima et minima) prévus par l’arrêté préfectoral en vigueur dans le département. 
• Tous les ans, le fermage facturé est actualisé en tenant compte de l’indice national des fermages (terres et bâtiments agricoles) et de l’indice de référence des loyers (bâtiment d'habitation). 
• En 2023, l’indice national des fermages a été fixé à 116,46, soit +5,63% par rapport à 2022. 

Questions-réponses

Que faire si le fermage prévu dans le bail rural ne respecte pas les barèmes prévus par le préfet ? 

En cas de non-respect des règles prévues par le Code rural ou l’arrêté préfectoral, les deux parties peuvent s’accorder à l’amiable afin de fixer un nouveau montant et de régulariser la situation. 

A défaut, si le fermage est sous-estimé ou excessif, le bailleur ou le preneur pourra saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux au cours de la 3eme année du bail ou lors de son renouvellement afin d’obtenir une révision du fermage. 

Que risque un locataire qui ne payerait pas la totalité de son fermage ? 

En cas de défaut de paiement répété, le preneur (locataire) risque de voir son bail rural résilié. 

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Sources

L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime

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