Résiliation du bail rural pour faute du preneur
Le propriétaire qui loue un bien rural peut obtenir une résiliation judiciaire du bail rural, dans le cas où le locataire (preneur) a commis certaines fautes, en saisissant le Tribunal paritaire des baux ruraux.
Quels sont les motifs de résiliation judiciaire du bail rural ?
Les fautes pouvant entraîner la résiliation du bail sont listées à l’article L. 411-31 du Code rural :
- Deux défauts de paiement. Si le preneur n’a toujours pas payé son loyer suite à deux mises en demeure et des délais de trois mois, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
- Des agissements qui mettent en danger la bonne exploitation du fonds. La non-exploitation ou encore l’absence d’entretien du fonds sont des exemples d’agissements qui portent atteinte à la valeur du fonds et qui pourraient entraîner la résiliation du bail.
- Le non-respect des clauses environnementales. Dans le cadre d’un bail avec des clauses environnementales leur non-respect est un motif possible de résiliation du bail par le bailleur.
- Le non-respect du caractère incessible du bail rural. La cession illégale du bail, la sous-location ou des échanges irréguliers de parcelles sont strictement interdits et ouvrent la possibilité d’une résiliation judiciaire du bail rural.
Comment résilier judiciairement un bail rural ?
Si l’un de ces motifs est constaté, le bailleur a la possibilité de saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux afin de demander la résiliation judiciaire du bail rural ainsi que le versement de dommages-intérêts. Pour le bailleur comme pour le preneur, il est recommandé de faire appel à un avocat compétent en droit rural et habitué à ce type de procédure.
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Résiliation pour changement de la destination agricole du fonds
Sous certaines conditions, le bailleur peut résilier le bail rural afin de changer la destination agricole du fonds.
Quelles sont les conditions de résiliation du bail et de changement de la destination agricole du fonds ?
Pour que le bailleur puisse résilier le bail rural, il devra réunir deux conditions :
- Les parcelles visées par la résiliation doivent se situer en zone urbaine. Pour savoir si le terrain est en zone urbaine, il est possible de consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) ou le document d’urbanisme y tenant lieu.
- En l’absence de plan d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme, ou si les parcelles ne se situent pas en zone urbaine, le bailleur devra obtenir une autorisation du préfet départemental pour résilier le bail
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Comment le bailleur doit-il informer le preneur de l’opération ?
Que cela soit en cours de bail ou au moment de son renouvellement, la résiliation du bail nécessite de respecter un formalisme précis, le bailleur doit :
- Informer le fermier de son intention de résilier le bail,
- par acte d’huissier (obligatoire) délivré 12 mois avant la date de résiliation du bail,
- en mentionnant l'engagement du propriétaire de changer la destination du fonds dans les trois ans qui suivent la résiliation du bail dans le respect du document d’urbanisme, s'il existe.
La résiliation peut concerner une partie seulement ou la totalité des parcelles couvertes par le bail. Le preneur a la possibilité d’exiger que la résiliation porte sur la totalité des parcelles du bail si l'équilibre économique de son exploitation est gravement compromis. Il pourra également prétendre à une indemnité pour le préjudice subi.
De plus, le preneur d’un bail rural a la possibilité de s’opposer à l’opération si le bailleur n'a pas strictement respecté la procédure présentée ci-dessus.
Résiliation pour construction d’une habitation ou d’une dépendance foncière
Le bailleur a la possibilité de résilier partiellement le bail rural afin de construire une habitation ou une dépendance foncière pour lui-même. Pour cela, le terrain qu’il souhaite reprendre doit respecter la surface prévue par l’arrêté du préfet. Il peut également faire bénéficier de ce droit à ses proches (ascendants, descendants, frères/sœurs, oncles/tantes, cousins/cousines germains). Des règles de forme doivent être respectées :
- Le bailleur doit délivrer un congé au preneur,
- 18 mois avant la reprise,
- en justifiant d’un permis de construire, s’il est nécessaire pour la construction.
Le preneur peut potentiellement bénéficier d’une minoration du montant du bail voir à des indemnités.
Afin de s’assurer de la légalité du projet et de la procédure, il est recommandé pour le bailleur comme pour le preneur de recourir à un avocat compétent en droit rural. Vous pouvez dès à présent trouver un avocat partenaire de GASTON spécialisé en droit rural qui pourra vous conseiller et vous accompagner.
Résiliation pour décès du preneur
Si le preneur décède, le bail rural continuera au profit du membre de la famille qui aura participé effectivement à l’exploitation au cours des 5 dernières années. Il peut s’agir du conjoint, du partenaire de PACS, d’un ascendant ou d’un descendant du preneur.
Si aucun des membres de la famille du preneur n’a participé effectivement à l’exploitation du fonds lors des 5 dernières années, le bailleur peut demander la résiliation du bail rural. Dans le cas inverse, le bail rural continue au profit des héritiers du preneur décédé.
Résiliation amiable du bail rural
Le bailleur et le preneur peuvent également convenir d’une résiliation du bail d’un commun accord. La résiliation doit être clairement acceptée par les deux parties dans des conditions qui seront précisées dans l’acte de résiliation (date, indemnités, état des lieux).
GASTON vous propose de rédiger votre acte de résiliation directement depuis sa plateforme à partir d’un modèle de lettre de résiliation de bail rural à l’amiable rédigé par un avocat partenaire spécialisé en droit rural.
Opposition au renouvellement du bail rural
Arrivé à son terme, le bail rural se renouvelle automatiquement pour une nouvelle période de 9 ans. Dans certains cas, le bailleur peut s’opposer unilatéralement à ce renouvellement :
- Le preneur a commis une faute : tout comme pour la résiliation judiciaire le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail en présence de deux impayés qui persistent, du non-respect des clauses environnementales, d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou de toute cession et sous-location du bail.
- Le preneur a atteint l’âge de la retraite : le bailleur peut refuser ou limiter le renouvellement du bail rural si le preneur a atteint ou atteindra prochainement l’âge de la retraite.
- Le bailleur souhaite reprendre le bien pour l’exploiter personnellement.
- Le bailleur souhaite reprendre le bien pour le faire exploiter par un membre de sa famille : il peut s’agir de son époux, de son partenaire de PACS, d’un ascendant ou d’un descendant.
- L’exploitation d’une carrière par le bailleur.
- Le changement de destination agricole du fonds.
- La construction d’une habitation.
Des conditions et un formalisme spécifiques à chacun de ces motifs devront être respectés par le bailleur. Il est conseillé au preneur comme au bailleur de se faire accompagner par un avocat dans ces opérations.
Questions/réponses
Puis-je récupérer mon bail si le propriétaire ne respecte pas l’engagement de changement de destination dans les 3 ans ?
Non. En cas de non-respect de l’engagement de changement de destination pris par le bailleur dans la notification, l’ancien preneur peut demander à être indemnisé.
La résiliation d’un bail verbal est-elle différente de la résiliation d’un bail écrit ?
Non. Les motifs et conditions de résiliation du bail rural par le bailleur seront les mêmes pour un bail verbal ou écrit.
Un propriétaire peut-il résilier un bail rural afin de vendre le bien loué ?
Non. Le propriétaire qui souhaite vendre son bien ne pourra résilier unilatéralement le bail rural et obliger le preneur à partir sans motif.
Comment rompre un bail de fermage à long terme ?
Les motifs et conditions de résiliation d’un bail rural à long terme sont les mêmes que pour un bail rural classique de 9 ans. Cependant, la résiliation amiable devra elle-même passer par un acte notarié.
Résiliation du bail rural et indemnités de sortie : la résiliation d’un bail rural par le propriétaire empêche-t-elle le preneur de toucher des indemnités d’amélioration ?
La situation est la même que pour un bail rural arrivé à son terme : le preneur peut prétendre à des indemnités en cas d’amélioration du fonds, même en cas de résiliation judiciaire du bail rural.
Où puis-je trouver un modèle de résiliation amiable de bail rural ?
Des modèles d’acte de résiliation peuvent être trouvés sur internet. Cependant, rien ne garantit leur validité et la qualité des clauses proposées. Avec GASTON, nous vous proposons d’accéder à un modèle rédigé par un avocat spécialisé en droit rural et de le remplir à l’aide de notre générateur de contrat. Vous pourrez, de cette manière, créer vous-même votre contrat en quelques clics.
Mon propriétaire doit-il me fournir une attestation de résiliation de bail rural ?
Non. Il n’est pas prévu que le propriétaire fournisse une attestation de résiliation du bail rural. L’acte de résiliation, la décision de justice ou tout autre document ayant permis la résiliation du bail rural pourront servir d’attestation.
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