Motifs de résiliation par le locataire du fait de sa situation personnelle
L’article L.411-33 du Code rural et de la pêche maritime prévoit la possibilité pour le locataire de mettre fin à son bail rural dans certains cas précis (retraite, incapacité, acquisition d’une ferme, etc.). Ces événements portant sur la vie personnelle du locataire lui permettent de le résilier unilatéralement :
Départ à la retraite du locataire
Si le locataire atteint l’âge de la retraite en cours de bail, il peut en demander la résiliation qui prendra effet à la fin de l’une des périodes annuelles suivantes. Attention ! Le bailleur doit être prévenu de la décision au moins 12 mois en avance. Pour cela, le preneur doit :
- notifier le bailleur ;
- par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier ;
- de sa décision de résilier le bail et du motif (l'âge de la retraite) ;
- délivré au moins 12 mois avant son exercice.
Acquisition d’une ferme pour l’exploiter
Si le locataire fait l’acquisition d’une ferme afin de l’exploiter lui-même, il pourra demander la résiliation de son bail rural unilatéralement.
Incapacité de travail de plus de 2 ans
Le Code rural et de la pêche maritime prévoit la possibilité pour un preneur de résilier unilatéralement son bail rural s'il se retrouve médicalement inapte à effectuer son travail. Pour cela, il doit :
- attester d’une incapacité au travail,
- grave et de plus de 2 ans.
Incapacité ou décès d’un membre de famille du preneur
La possibilité du locataire de résilier son bail rural s’applique également si l’incapacité touche dans les mêmes conditions un membre de sa famille qui est indispensable au travail de la ferme.
De la même manière que pour l’incapacité au travail, le locataire peut demander la résiliation du bail si un membre de sa famille, indispensable au travail de la ferme, venait à décéder.
Le décès du locataire
En cas de décès du locataire, le bail rural continue au profit du conjoint, des descendants et des ascendants qui participent ou ont participé à l’exploitation de la ferme les 5 dernières années. Cependant, l’article L.411-34 du Code rural et de la pêche maritime prévoit également la possibilité pour eux de demander la résiliation du bail dans les 6 mois qui suivent le décès.
Pour les motifs d’incapacité comme de décès du preneur ou d’un membre de sa famille indispensable au travail de la ferme, la résiliation prend effet à la fin de l’année culturale suivante ou, au choix, de l’année culturale en cours si celle-ci est à plus de 9 mois de sa fin.
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Motifs de résiliation par le locataire du faire de la situation de l’exploitation
Le Code rural et de la pêche maritime prévoit également un ensemble de motifs portant plus directement sur l’exploitation du preneur et qui lui permettent de demander la résiliation du bail.
Refus d’autorisation d’exploiter
L’exploitation de nouvelles terres peut nécessiter l’obtention d’une autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures. Si l’autorité administrative (Préfet/DDT) refuse d’accorder cette autorisation d’exploiter au fermier, celui-ci pourra demander la résiliation de son bail rural. Pour plus d’information, consultez notre article “Le contrôle des structures et l’autorisation d’exploiter”.
Destruction du fonds loué
La destruction du fonds loué peut être un motif de résiliation du bail selon certaines conditions :
- une destruction totale du fonds loué,
- lors d’un événement imprévu (incendie, tsunami, etc.).
Dans le cas d’une destruction totale du fonds, le bailleur peut également demander la résiliation du bail de manière unilatérale. Attention ! Si la destruction reste partielle, c’est au preneur uniquement que revient la possibilité de résilier le bail, à condition de démontrer que l’équilibre économique de l’exploitation du bien est gravement compromis.
Non-renouvellement du bail rural par le locataire
Le locataire d’un bail rural a la possibilité de renoncer au renouvellement de son bail. Pour cela, il doit informer le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (huissier de justice) au moins 18 mois avant l’expiration du bail.
Il convient de rédiger correctement la lettre recommandée et de s’assurer de sa validité afin de ne pas compromettre le non-renouvellement du bail rural. GASTON vous met à disposition un modèle de LRAR rédigé par des professionnels du droit rural afin de vous sécuriser dans votre opération.
Pour conclure, notons qu’une résiliation du bail sans motif ne peut être envisagée qu’à la condition que cela soit le fruit d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. Par ailleurs, le bailleur dispose lui aussi de motifs, différents de ceux du preneur, qui lui permettent de demander la résiliation du bail. Pour plus d'informations consulter notre article sur la résiliation du bail rural (bailleur).
Pour résumer :
- En principe, le bail rural ne peut être rompu en cours d’existence. Cependant, une liste restreinte de motifs permet au preneur de résilier le bail rural unilatéralement.
- Le preneur peut résilier le bail s’il atteint l’âge de la retraite.
- Le preneur peut résilier le bail si lui ou un membre de la famille indispensable au travail de la ferme décède ou souffre d’une incapacité de travail, grave et de plus de 2 ans.
- Le preneur peut résilier le bail en cas de non-obtention d’une autorisation d’exploiter.
- Le preneur acquérant une ferme (propriétaire) qu’il souhaite exploiter lui-même peut demander la résiliation du bail.
- Enfin, la destruction totale du fonds loué autorise le preneur à résilier le bail.
Questions/réponses :
J’ai un bail rural oral, comment le résilier ?
En présence de bail verbal, les motifs et les conditions de forme présentés dans cet article, s’appliquent de la même manière.
Puis-je mettre fin à mon bail rural avec l’accord du propriétaire ?
Il est possible pour le bailleur et le locataire de se mettre d’accord sur la résiliation anticipée du bail rural. Il est alors conseillé de rédiger un acte de résiliation amiable du bail rural afin d’en prévoir les conditions.
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